Links to Atlanta Development Projects

Midtown Viewpoint
Luxe Midtown
Atlantic Station

New Web Site !!

Atlanta Condo Foreclosure Team launches new web site

vigodnayapokypka

2nd Article

...ЗА 5 ДНЕЙ ДО ЗАКРЫТИЯ СДЕЛКИ НА ПОКУПКУ ДОМА,УЗНАЛ ОТ АГЕНТА,ЧТО ДОМ ОЦЕНИЛИ НА $4ТЫСЯЧИ МЕНьШЕ,ЧЕМ ЕГО ПРОДАЖНАЯ СТОИМОСТь.ПРОДАВЕЦ,НЕ ХОЧЕТ СНИЖАТь ЦЕНУ,ТАК КАК ОН ОПЛАЧИВАЕТ ЧАСТь РАСХОДОВ ПО ФИНАНСИРОВАНИЮ. Я НЕ ХОЧУ ПЛАТИТь БОЛьШЕ ЗА ДОМ, ЧЕМ ЕГО СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА.МОГУ ЛИ Я ВЫЙТИ ИЗ КОНТРaКТА НЕ ПОТЕРЯВ СВОЕГО ПЕРВОГО ВЗНОСА.

АНДРЕЙ, АТЛАНТА

Андрей. Андрей, не первый человек,который оказался в этой ситуацие и обратился ко мне за советом,случаи несоответствия стоимостной оценки со стоимостью дома, участились. Происходит это потому,что банки ужесточили свои требования к анализу стоимостных оценок,так как GEORGIA занимает одно из первых мест по количеству фальсификаций финансовых документов на получения займа при покупке недвижимости.

Но вернёмся к проблеме Андрея ,у нас с ним состоялся серьезный и подробный разговор,после чего я связалась с несколькими специалистами и совместно мы разрешили его проблему. Я не хочу подробно рассказывать о его конкретном случае, так как город у нас маленький и люди участвовавшие в этой сделки могут быть узнаны. Я дала слово Андрею не называть никого конкретно. Тема же настолько актуальна,что я хочу поделиться своими знаниями с читателями и помочь им избежать ошибок ,которые по не знанию совершил Андрей и его агент.

В любой сделки по покупке и продаже недвижимости участвуют по меньшей мере три заинтересованные стороны: продавец со своим агентом, покупатель с агентом представляющим его интересы а также банк ,одалживающий деньги на покупку дома.Сценарий происходящий событий вам уже известен из вопроса Андрея,давайте рассмотрим как должны вести себя люди,попавшие в такую ситуацию и заинтересованные в благополучном завершение сделки. Начнем со стороны покупателя:первая ошибка была совершена агентом Андрея. Дело в том ,что до недавнего времени в стандартной форме контракта по покупке и продаже недвижимости имелся параграф,который защищал интересы покупателя,звучал он приблизительно так:если стоимостная оценка дома ниже продажной стоимости , покупатель имеет

право выйти из контракта не потеряв своего задатка. В новых формах контракта этого пункта нет,следовательно агенту необходимо внести примечание в контракт и оговорить это условие для своего клиента. Агент Андрея этого не сделал ,поставив всю сделку под угрозу срыва. Позиция агента ,предстовляющего интересы продавца легко обьяснима: он немного завысил цену,учитывая хорошее состояние и расположение дома,а также дополнительные

усовершенствования,которыми обладал этот дом,в отличие от других домов в этой "subdivision"( паркетные полы, современное кухонное оборудование),в дополнение к всем вышеперечисленным аспектам,он безусловно понимал,что в процессе торга,цена будет снижена. В данном случае этого не произошло,так как "герой моего рассказа"попросил заплатить продавца достаточно большую сумму на "closing" ,а также оставить часть мебели ,холодильник и стиральные машины. По-этому ,когда дом оценили ниже продажной стоимости и агент,представляющий интересы покупателя,попросил отрегулировать цену в соответствии со суммой стоимостного анализа,продавец отказался это сделать. Третья заинтересованная сторона - финнансовая компания. Банк безусловно, заитересован удержать клиента и обеспечить его займом, но в тоже время он одназначно не будет ссужать больше денег,чем

реальная стоимость этого дома. Покупатель оказывается в затруднительном положение и тут всё зависит от того насколько велико его желание приобрести этот конкретный дом. Если дом действительно стоит этой переплаты, можно и заплатить недостающих несколько тысяч. Хотя это чревато последствиями следующего характера:дом,купленный выше суммы стоимостной оценки ,будет очень трудно продать с прибылью в течение

ближайших 3-5 лет. Если же потеря этого дома вас не пугает,можно попробывать выйти из контракта,для этого вам нужно показать ваши документы 'real estate attorney'. Aдвокат проанализирует ваш контракт и вполне возможно найдет ошибки,которые позволят вам выйти из договора без потери денег или даст вам возможность поставить продавца перед фактом ,что вы собираетесь рассторгнуть контракт и имеете на это лигальное право,по таким то и таким то причинам. Эта информация заставит продавца задуматься и скорей всего он предпочтет снизить цену,чем потерять потенциального покупателя. Ошибки и неточности в контракте встречаются очень часто и они не имеют большого значения пока всё идет гладко,но как только случается что-то не ординарное,они могут стоить очень дорого для всех участников сделки. Существует ещё одна возможность выхода из контракта, которая связана с финансированием.Дело в том ,что любой контракт на покупку недвижимости зависит от получения денег на её приобретение. Банк,получив неудовлетворительный репорт о стоимости дома, в первую очередь проверит наличие недостающих денег (в нашем примере это $4 тысячи)на вашем счету. Если у вас этой суммы нет ,вам просто откажут в ссуде и по этой причине вы выйдете из контракта без потери денег. Дело осложняется,если у вас есть деньги,в этом случае банк не может вам выдать официальную бумагу об отказе получения займа и вы оказываетесь перед реальностью потери вашего задатка(earnest money), a в худшем случае и оплаты коммисионнных агентам,так как вы нарушили условия контракта. Ну и последняя алтернатива,попросить у банка пересмотра стоимостной оценки, банк обязан удовлетворить ваше требование. Ваши дальнейшие действия зависят от результата вторичного анализа:если он будет соответствовать продажной стоимости,ваши проблемы решены,если же результат будет совпадать с первичным анализом,вам придется выбирать один из вышеперечисленных мною вариантов. Как всегда счастливых покупок,обращайтесь в"БЮРО ДОБРЫХ УСЛУГ", профессионалы помогут вам сделать правильный выбор.

IRS LIENS

-Я недавно прошла через процедуру бракоразводного процесса,по решению суда дом пренадлежит мне.Дом большой,я бы хотела его продать,какие документы необ-ходимо подготовить к продаже дома?

Лариса,Marietta

-Вопрос очень актуальный: в вашей ситуации вы должны иметь свидетельство о разводе (devorce degree),в котором сказано,что по решению суда дом принадлежит

вам,но этого не достаточно,ваш адвокат должен оформить и зарегистрировать в земельном реестре документ под названием "quit claim deed". Этот документ говорит о том ,что ваш бывший муж отказывается от права владения домом и от

"equity" которая находится в доме и заверяет этот документ своей подписью.

- Эльвира, многие из моих клиентов интересуются домами "foreclosure"

(дома отобранные банком из-за неуплаты кредита),насколько это безопасно

и если какие-то "подземные камни" о которых вы бы хотели рассказать нашим

читателям?

-Покупка домов этой категории действительно популярна и в большинстве случаев

выгодна,надо просто учитывать,что процедура "foreclosure" не устраняет суще-

ствующие дефекты правового титула.По закону банк ,занимающийся процедурой

"FORECLOSURE" должен опубликовать в течение 8 недель в газете информацию о

доме ,который будет отобран у должника.Все официальные кредиторы имеют право

предьявить свои материальные претензии или перекупить дом у банка.

Если в течении этого времени никто не связался с представителями банка,принимается решение о его продаже. Что же случается с претензиями/долгами,

которые еще не зарегестрированы или еще хуже с долгами I.R.S. ? Как вы уже догадались они становятся наследством нового хозяина.

Общеизвестно,что с организацией Internal Reveneu Service не шутят

и не уплата налогов карается законом,если вы в течении определенного срока

не заплатили налоги ,IRS имеет право предьявить материальную претензию,а по

простому повесить долг на вашу собственность то есть дом,в отличии от всех

других задолжностей(7лет)-долг IRS не имеет срока давности.

По суте дела банк должен в правильной форме оповестить IRS о надвигающимся

процессе"foreclosure"и выяснить их намерения,к сожалению очень часто банки

ограничиваются публикацией в газете и IRS начинает требовать уплату задолжно-

сти с хозяина дома,на котором зарегистрирован долг и им абсолютно все равно,

кто на сегодняшний день является домовладельцем.

Вышеописанная ситуация обязательно приведет к судебному процессу и чтобы её

разрешить вам понадобится помощь адвоката,денежные затраты и время.

По-этому послушайтесь моего совета-при покупке домов-foreclosure обязательно

преобретайте "title insurance"

беседу вела real estate broker-ИРИНА ЛЕВТОВА